上海市租赁住房市场正成为险资争相布局投资的热门赛道。
日前，上海城投控股股份有限公司（以下简称“城投控股”，600649.SH）发布公告称，公司拟以城投宽庭·浦江社区和城投宽庭·九星社区两个租赁住房项目作为底层资产，参与国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“城投宽庭REIT”）扩募申报工作。
对于此次扩募计划，城投控股证券部一位工作人员向《中国经营报》记者表示，选择城投宽庭·浦江社区和城投宽庭·九星社区作为此次扩募项目，经过了公司的内部评估。“未来，城投宽庭REIT扩募发行后还会考虑引入其他资金。”
城投控股董事长张辰日前向媒体记者表示，要推动租赁住房产业可持续发展，必须走创新金融之路，而租赁住房规模化发展势必要面对重资产投入的资金效率问题。
值得注意的是，今年以来，已有包括基金、险资在内的多路资金争相涌入租赁住房和长租公寓赛道。7月，友邦保险斥资近10亿元拿下了位于上海市松江区的长租公寓项目——柚米社区。
“扩募能盘活之前开发项目的沉淀资金，还有一部分原因是为了新增外部收购项目。”戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事卢强告诉记者，上述两个社区是城投控股持有的、相对优质的保障性租赁住房项目，出租率较高，符合资本市场对扩募项目的要求。
两大项目均已满租
根据城投控股公告，城投宽庭·浦江社区和城投宽庭·九星社区均为保障性租赁住房，项目公司分别为上海城源房地产有限公司和城兆星置业（上海）有限公司，租赁住房套数分别为2362套和1230套，建筑面积分别为15.36万平方米和8.18万平方米，总建筑面积达到23.54万平方米。
上海市“随申办”App显示，上述两大项目均已满租。具体来看，城投宽庭·浦江社区的户型面积在25.43平方米至100.99平方米之间，租金价格为2480元—10560元/月。截至8月12日，城投宽庭·浦江社区所有户型均处于轮候状态，其中一居室轮候人数达到30人。
城投宽庭·九星社区户型面积则在33.76平方米—68.74平方米之间，租金价格区间在3900元—9000元/月，一居室、二居室户型目前均处于轮候状态。
据了解，早在2024年1月12日，城投控股全资子公司上海城投房屋租赁有限公司参与的城投宽庭REIT就已在上海证券交易所上市，首次发售基金规模为30.5亿元，基金期限65年。公募基金托管人为中国银行，基金管理人为上海国泰海通证券资产管理有限公司。
相关数据显示，截至今年上半年，城投宽庭REIT累计可供分配金额6337万元，年化现金流分派率4.19%，市值42.72亿元。但城投控股方面并未在公告中注明此次拟扩募发售的基金规模。
记者注意到，为了满足此次扩募要求，项目公司将进行股权重组，股东将由上海城投置地（集团）有限公司变更为上海城投房屋租赁有限公司，并且重组过程中需履行相应的国资流程。
在完成基金募集后，将同时设立第2期资产支持专项计划，由基金认购全部资产支持证券份额。“在履行相关法律法规规定的必要程序、国资流程后，原始权益人向专项计划转让项目公司100%股权。”城投控股方面表示。
多方资本强势入局
“本次扩募完成后，上海城投置业经营管理有限公司将作为基础设施项目的运营管理机构，负责其运营管理工作的实施。”城投控股方面表示，公司此次参与基金扩募是城投宽庭REIT的重大突破和延续。
不过，此次城投控股的最终基金扩募方案、协议签署、股权转让等与本次扩募相关的事项还将依据监管机构审批情况最终确定。
据了解，包括长租公寓在内的租赁住房市场正受到基金、险资等资金方的青睐。据克而瑞统计数据，今年上半年，全国保障性租赁住房大宗交易成交宗数达到7宗，其中上海市占据半壁江山，达到4宗。
以柚米社区为例，该项目由上海松江经济技术开发区管理委员会联合瓴寓国际竞得，由旭辉建管代建、瓴寓国际负责后期运营，项目客群定位为服务松江大学城与科技园区青年人才，房源以26平方米—80平方米的小户型为主。
目前，该项目的退出通道也已明确。友邦保险联合中宏保险、瓴寓国际、中信系公司设立专项基金，以9.8亿元间接收购柚米社区作为种子资产，以规避直接持有不动产的合规风险。同时，项目平稳运行可以锁定长期收益，明确以公募REITs为出口。
除保险公司外，酒店、科技企业也瞄准了长租公寓这一风口。例如，锦江集团通过多元合作与差异化品牌打造，构建起覆盖不同客群的长租公寓生态。
在具体业务布局方面，除了与雅诗阁联合打造聚焦中高端商旅人群的酒店及服务公寓品牌——Quest外，锦江集团还在2024年推出了全新的企业公寓品牌“途羚公寓”。
锦江集团方面在书面回复记者采访时表示，公司在企业员工住宿领域推出了“途羚公寓”，专为星级酒店、餐厅、物流、医院等用工量大的企业单位提供员工租住解决方案，致力提供酒店式、连锁化、专业性的“一站式”集体住宿生活服务。
“公司进军长租公寓市场，是基于对行业长期发展趋势的深入洞察与自身战略规划的布局，并非短期跟风之举。今年险资与外资不动产基金在长租公寓资产收购方面的活跃表现，确实反映出长租公寓领域的投资价值正不断凸显，这与我们的判断一致。”锦江集团方面表示。
此外，包括华为在内的科技巨头也在上海市打造长租公寓产品。据克而瑞资料，华为上海练秋湖研发中心西岑公寓总建筑面积约85万平方米，共79栋5584套住房，并设有社区中心和幼儿园。但该项目仅限华为内部员工申请和租住，租金约2000元—3000元/月，与周边华岑佳苑小区5000元/月以上的市场租金相比，性价比优势明显。
改变行业格局与玩法
据中指研究院数据，截至2025年7月底，全国TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源量达198.2万间，较6月增加约2.4万间。具体来看，TOP30企业中分别有11家房企系住房租赁企业、9家地方国企系、6家创业系、3家酒店系、1家中介系。
为何多方资金开始入局长租公寓市场？卢强告诉记者，目前，长租公寓以及商业REITs的市场表现不错，和产业园、物流园等资产相比，这类资产的估值溢价以及二级市场表现会影响到大宗交易、保险资金等方面的投资行为与定价。
对于租赁住房产业未来将如何发展的问题，卢强以长租公寓市场为例向记者分析称，长租公寓大宗交易市场未来仍将趋于稳定。“由于多方资金介入，长租公寓大宗交易市场中的优质项目会出现相对供不应求的局面。但由于定价规则比较明确，也不会出现特别高的溢价情况。”
克而瑞方面则分析认为，跨界资本力量不断涌入，正在深刻改变长租公寓行业的格局与玩法，逐步构建起“资产持有+专业运营+产业协同”的复合价值体系。专业运营商则通过资源整合、数据赋能、政策利用与跨界创新，构建覆盖“居住—工作—社交—成长”的全链条服务体系，其价值不仅体现在租金收入，更在于对科技企业人力资源战略的深度参与，以及在城市创新生态中的重要地位。
另外，REITs进一步入市，也引领租赁住房产业构建发展新模式。以保障性租赁住房REITs为例，开源证券相关研报分析认为，在债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑将继续演绎，保障性租赁住房REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保、养老金入市预期下，将持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会。
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